賃貸アパートを贈与する場合の注意点
国税庁HPの質疑応答事例を紹介します。
［質問］
父親は、長男に対して賃貸アパート(建物)の贈与をしたが、本件贈与に当たって、賃借人から預かった敷金に相当する現金200万円の贈与も同時に行っている。この場合、負担付贈与通達の適用を受けることとなりますか。
※負担付贈与とは、財産の贈与を受けた者に一定の義務を負わせる贈与のこと。その場合、贈与された財産の評価を相続税評価額ではなく贈与時の評価額から負担額を差し引いた額により贈与税の計算を行うことになります。
［回答］
敷金とは、不動産の賃借人が、賃料その他の債務を担保するために契約成立の際、あらかじめ賃貸人に交付する金銭(権利金と異なり、賃貸借契約が終了すれば賃借人に債務の未払いがない限り返還されます。)であり、その法的性格は、停止条件付返還債務である(判例・通説)とされています。
また、賃貸中の建物の所有権の移転があった場合には、旧所有者に差し入れた敷金が現存する限り、たとえ新旧所有者間に敷金の引継ぎがなくても、賃貸中の建物の新所有者は当然に敷金を引き継ぐ(判例・通説)とされています。
ところで、照会のように、旧所有者(父親)が賃借人に対して敷金返還義務を負っている状態で、新所有者(長男)に対し賃貸アパートを贈与した場合には、法形式上は、負担付贈与に該当しますが、当該敷金返還義務に相当する現金の贈与を同時に行っている場合には、一般的に当該敷金返還債務を承継させ(す)る意図が贈与者・受贈者間においてなく、実質的な負担はないと認定することができます。
したがって、照会の場合については、実質的に負担付贈与に当たらないと解するのが相当ですから、負担付贈与通達の適用はありません。
なお、照会の場合については、実質的に負担付贈与に該当せず、譲渡の対価がありませんので父親に対して譲渡所得に係る課税は生じません。
このように、賃貸アパートを贈与する場合、敷金を現金で精算することなどにより、負担付き贈与にならないように注意することが重要といえます。